Feindbild Makler

„Feindbild Makler“

 Zum wiederholten Male stellen Politiker – jüngst die Bundesjustizministerin Barley und die Grünen allen voran, Frau Göring-Eckardt – fest, dass die Bildung von Wohneigentum in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Staaten „hinterherhinkt“. Schuld daran sind – so die Auffassung der Politiker – die exorbitant hohen Kaufnebenkosten.

Sie belaufen sich tatsächlich, soweit auch noch ein Makler eingeschaltet ist, bei uns in Sachsen auf rund 11 bis 12 %, in anderen Bundesländern schon bis zu 15/16 %, jeweils berechnet vom beurkundeten Kaufpreis.

Eine Menge Geld, das „Ottonormalverbraucher“, der sich Wohneigentum leisten will, aufzubringen hat, denn in der Regel werden diese Kosten durch die Banken nicht finanziert und sind aus Eigenmitteln zu bestreiten.

Nun endlich will die Politik den Hebel ansetzen. Man kommt aber nicht auf die Idee, die in den letzten Jahren stark ausgeuferte Grunderwerbssteuer wieder auf das eigentliche Maß von 3,5 % Transaktionskosten zu minimieren. Nur Bayern und Sachsen haben noch 3,5 % Grunderwerbssteuer, andere Bundesländer schon bis zu 6,5 %.

Man greift auch nicht die Steuerschlupflöcher an, die es bei der Grunderwerbssteuer gibt, Stichwort „Share Deal“.

Beim direkten Erwerb einer Immobilie wird Grunderwerbssteuer fällig.

Investoren erwerben die Immobilie aber häufig als grundbesitzende Kapitalgesellschaft. Der einfache Gestaltungsansatz zur Vermeidung eines grunderwerbssteuerpflichtigen Erwerb besteht darin, max. 94,9 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft zu erwerben, die verbleibenden 5,1 %-Anteile werden entweder durch einen, dem Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer. Auf diese Art und Weise werden in Deutschland Milliarden Umsätze am Immobilienmarkt getätigt, die allesamt völlig grunderwerbssteuerfrei bleiben. Diese Deals unter die Grunderwerbssteuerpflicht zu stellen, erbringt locker so viel Einnahmen, dass es wohl ohne Weiteres möglich ist, die Grunderwerbssteuer wieder auf ein normales Maß zu senken oder gar den Erwerb von Wohneigentum grunderwerbssteuerfrei zu stellen. Dies senkt wirksam die Kaufnebenkosten.

Aber, man hat ja bei den Kaufnebenkosten noch den Makler.

Diese Berufsgruppe – so die letzten Veröffentlichungen führender Politiker – ist der vermeintliche Kostentreiber, den man, soweit man den Grünen folgen will, eigentlich ohnehin bei Transaktionen am Grundstücksmarkt gar nicht braucht. Es mag sicher hier und da auch unter den Maklern „schwarze Schafe“ geben. Die übergroße Zahl der Gewerbetreibenden auf diesem Gebiet arbeitet seriös, verbandsgebunden, auf der Basis berufsständiger Grundsätze und auf einer soliden rechtlichen Basis, die im BGB seit 120 Jahren unverändert das Tun der Makler bei Immobilientransaktionen regelt und begleitet. Es ist schon diskriminierend und beleidigend, wenn man aus Veröffentlichungen entnehmen muss, dass der Makler wohl bloß zu Besichtigungen und eigentlich entbehrlichen Hilfsleistungen dient und dabei viel Geld verdient. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, die Politiker suchen und wollen der Öffentlichkeit glaubend machen, dass es noch eine schlechtere angesehene Berufskaste als die Ihrige gibt.

Da wird in den Raum gestellt, dass Makler im Schnitt 7,14 % Maklerprovision, berechnet vom Kaufpreis, „verdienen“. Dabei wird Verdienen gleichgesetzt, zumindest kann es der Unbedarfte so entnehmen, mit Gewinn. Die Grünen sind gar mit ihrer Forderung nach vorn geprescht, die Maklerprovision zu deckeln auf 2 % inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer. Es darf einen schon freuen, dass sie nicht gleich die Abschaffung des ganzen Berufsstandes gefordert haben.

Was verbleibt einem Makler, soweit er denn überhaupt 7,14 % an Maklerprovision erhält?

(Die Maklerprovision ist Verhandlungssache und nicht wenige Käufer führen auch hier mit den Maklern geschickte Verhandlungen und in nicht wenigen Fällen sind auch Makler durchaus bereit, entsprechende Provisionsverhandlungen (nach unten) zu führen).

Es ist ohnehin die einzige Möglichkeit, die Kaufnebenkosten zu verhandeln. Alles andere ist starr (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch).

In den 7,14 % stecken schon einmal 19 % Mehrwertsteuer, die an die Staatskasse abzuführen sind, somit bleibt Netto 6 %. Auf die 6 % zahlt der Makler Einkommenssteuer, Gewerbesteuer, Sozialabgaben, hat seine Mitarbeiter entsprechend zu entlohnen (ein gut strukturierter Maklerbetrieb hat durchaus 2 – 5 Beschäftigte), muss eine Vermögensschadenshaftpflicht unterhalten, seine Kosten decken und – oh wie vermessen – natürlich auch für sich einen Gewinn erwirtschaften.

Abgesehen davon, dass es ein Eingriff in die Unternehmensfreiheit und die freie Vertragsgestaltung darstellt, dies sind verfassungsmäßige Grundsätze, nimmt sich der Staat bei einer derartigen Beschneidung der Maklerprovision oder der Einführung des Bestellerprinzips auch bei Verkäufen wichtige steuerliche Einnahmequellen.

Der Berliner Senat hat schon vor einigen Jahren versucht, die Maklerprovision auf 5 % zu „deckeln“, ebenfalls mit der Begründung, die Kaufnebenkosten zu senken. Verschwiegen hat man, dass man im Gegenzug die Grunderwerbssteuer erhöhen wollte.

Dem Senat konnte schnell verdeutlicht werden, dass dieses Vorhaben verfassungswidrig ist. Das Vorhaben fiel schnell vom Tisch, die erhöhte Grunderwerbssteuer blieb. Wer ist denn nun der Kostentreiber bei den Kaufnebenkosten?

Nicht zuletzt sei auf die Rolle des Maklers verwiesen. Seine vornehmste Pflicht, so sehen es die §§ 652 ff BGB vor, ist es, als neutraler Mittler zwischen den Parteien durch Nachweis und Vermittlungstätigkeit zu agieren. Er ist zu strengster Neutralität und gleichberechtigter Interessenabwägung angehalten, die zwingend häufig nur durch das Einwirken des Dritten – nämlich des Maklers – zustande kommt und in eine Kauf- und Verkaufsentscheidung mündet.

Dabei ist es mit einer einfachen Besichtigung bei weitem nicht getan. Sehr häufig hören wir doch die Argumente, sowohl von Käufern, als auch Verkäufern, dass sie nicht gedacht hätten, wie viele Dinge rund um die Immobilie und deren Verkauf zu beachten sind, um rechtssicher das Geschäft vorzubereiten, um es dann letztendlich zur Beurkundung beim Notar zu bringen.

Soll nun das Bestellerprinzip tatsächlich kommen, wäre der Makler ja gezwungen, Partei zu ergreifen – wie soll es anders gehen. „Wer bestellt, bezahlt und bestimmt die Musik.“ Da häufig der Verkäufer bestellt, wird er diktieren und der Makler dem Diktat folgen. Na dann „armer Käufer“, der ja eigentlich geschützt werden soll. Ganz abgesehen davon, dass die Maklerprovision sicher in den Kaufpreis eingebunden wird. Wer ist dann wieder der Profiteur? Väterchen Staat, denn die Grunderwerbssteuer richtet sich ja nach dem Kaufpreis.

Fazit also liebe Kollegen – wehret den Anfängen, zeigt Flagge, vermittelt in euerer täglichen Arbeit das wahre Bild des Maklers.

Und zuletzt an die Adresse der Politik: Ein guter Makler hat noch nie Probleme gehabt, einen für ihn auskömmlichen, für die Parteien akzeptablen und seiner Leistung angemessenen Lohn zu erhalten. Qualität hat in unserer Branche seinen Preis und zufriedene Kunden sind bereit, diesen zu zahlen. Trotz allen „Unkenrufen“ der Politik zum Trotz.

Hans-Peter Dietrich

Vorsitzender des Rings Deutscher Makler

Landesverbandes Sachsen