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Feindbild Makler

„Feindbild Makler“

 Zum wiederholten Male stellen Politiker – jüngst die Bundesjustizministerin Barley und die Grünen allen voran, Frau Göring-Eckardt – fest, dass die Bildung von Wohneigentum in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Staaten „hinterherhinkt“. Schuld daran sind – so die Auffassung der Politiker – die exorbitant hohen Kaufnebenkosten.

Sie belaufen sich tatsächlich, soweit auch noch ein Makler eingeschaltet ist, bei uns in Sachsen auf rund 11 bis 12 %, in anderen Bundesländern schon bis zu 15/16 %, jeweils berechnet vom beurkundeten Kaufpreis.

Eine Menge Geld, das „Ottonormalverbraucher“, der sich Wohneigentum leisten will, aufzubringen hat, denn in der Regel werden diese Kosten durch die Banken nicht finanziert und sind aus Eigenmitteln zu bestreiten.

Nun endlich will die Politik den Hebel ansetzen. Man kommt aber nicht auf die Idee, die in den letzten Jahren stark ausgeuferte Grunderwerbssteuer wieder auf das eigentliche Maß von 3,5 % Transaktionskosten zu minimieren. Nur Bayern und Sachsen haben noch 3,5 % Grunderwerbssteuer, andere Bundesländer schon bis zu 6,5 %.

Man greift auch nicht die Steuerschlupflöcher an, die es bei der Grunderwerbssteuer gibt, Stichwort „Share Deal“.

Beim direkten Erwerb einer Immobilie wird Grunderwerbssteuer fällig.

Investoren erwerben die Immobilie aber häufig als grundbesitzende Kapitalgesellschaft. Der einfache Gestaltungsansatz zur Vermeidung eines grunderwerbssteuerpflichtigen Erwerb besteht darin, max. 94,9 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft zu erwerben, die verbleibenden 5,1 %-Anteile werden entweder durch einen, dem Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer. Auf diese Art und Weise werden in Deutschland Milliarden Umsätze am Immobilienmarkt getätigt, die allesamt völlig grunderwerbssteuerfrei bleiben. Diese Deals unter die Grunderwerbssteuerpflicht zu stellen, erbringt locker so viel Einnahmen, dass es wohl ohne Weiteres möglich ist, die Grunderwerbssteuer wieder auf ein normales Maß zu senken oder gar den Erwerb von Wohneigentum grunderwerbssteuerfrei zu stellen. Dies senkt wirksam die Kaufnebenkosten.

Aber, man hat ja bei den Kaufnebenkosten noch den Makler.

Diese Berufsgruppe – so die letzten Veröffentlichungen führender Politiker – ist der vermeintliche Kostentreiber, den man, soweit man den Grünen folgen will, eigentlich ohnehin bei Transaktionen am Grundstücksmarkt gar nicht braucht. Es mag sicher hier und da auch unter den Maklern „schwarze Schafe“ geben. Die übergroße Zahl der Gewerbetreibenden auf diesem Gebiet arbeitet seriös, verbandsgebunden, auf der Basis berufsständiger Grundsätze und auf einer soliden rechtlichen Basis, die im BGB seit 120 Jahren unverändert das Tun der Makler bei Immobilientransaktionen regelt und begleitet. Es ist schon diskriminierend und beleidigend, wenn man aus Veröffentlichungen entnehmen muss, dass der Makler wohl bloß zu Besichtigungen und eigentlich entbehrlichen Hilfsleistungen dient und dabei viel Geld verdient. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, die Politiker suchen und wollen der Öffentlichkeit glaubend machen, dass es noch eine schlechtere angesehene Berufskaste als die Ihrige gibt.

Da wird in den Raum gestellt, dass Makler im Schnitt 7,14 % Maklerprovision, berechnet vom Kaufpreis, „verdienen“. Dabei wird Verdienen gleichgesetzt, zumindest kann es der Unbedarfte so entnehmen, mit Gewinn. Die Grünen sind gar mit ihrer Forderung nach vorn geprescht, die Maklerprovision zu deckeln auf 2 % inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer. Es darf einen schon freuen, dass sie nicht gleich die Abschaffung des ganzen Berufsstandes gefordert haben.

Was verbleibt einem Makler, soweit er denn überhaupt 7,14 % an Maklerprovision erhält?

(Die Maklerprovision ist Verhandlungssache und nicht wenige Käufer führen auch hier mit den Maklern geschickte Verhandlungen und in nicht wenigen Fällen sind auch Makler durchaus bereit, entsprechende Provisionsverhandlungen (nach unten) zu führen).

Es ist ohnehin die einzige Möglichkeit, die Kaufnebenkosten zu verhandeln. Alles andere ist starr (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch).

In den 7,14 % stecken schon einmal 19 % Mehrwertsteuer, die an die Staatskasse abzuführen sind, somit bleibt Netto 6 %. Auf die 6 % zahlt der Makler Einkommenssteuer, Gewerbesteuer, Sozialabgaben, hat seine Mitarbeiter entsprechend zu entlohnen (ein gut strukturierter Maklerbetrieb hat durchaus 2 – 5 Beschäftigte), muss eine Vermögensschadenshaftpflicht unterhalten, seine Kosten decken und – oh wie vermessen – natürlich auch für sich einen Gewinn erwirtschaften.

Abgesehen davon, dass es ein Eingriff in die Unternehmensfreiheit und die freie Vertragsgestaltung darstellt, dies sind verfassungsmäßige Grundsätze, nimmt sich der Staat bei einer derartigen Beschneidung der Maklerprovision oder der Einführung des Bestellerprinzips auch bei Verkäufen wichtige steuerliche Einnahmequellen.

Der Berliner Senat hat schon vor einigen Jahren versucht, die Maklerprovision auf 5 % zu „deckeln“, ebenfalls mit der Begründung, die Kaufnebenkosten zu senken. Verschwiegen hat man, dass man im Gegenzug die Grunderwerbssteuer erhöhen wollte.

Dem Senat konnte schnell verdeutlicht werden, dass dieses Vorhaben verfassungswidrig ist. Das Vorhaben fiel schnell vom Tisch, die erhöhte Grunderwerbssteuer blieb. Wer ist denn nun der Kostentreiber bei den Kaufnebenkosten?

Nicht zuletzt sei auf die Rolle des Maklers verwiesen. Seine vornehmste Pflicht, so sehen es die §§ 652 ff BGB vor, ist es, als neutraler Mittler zwischen den Parteien durch Nachweis und Vermittlungstätigkeit zu agieren. Er ist zu strengster Neutralität und gleichberechtigter Interessenabwägung angehalten, die zwingend häufig nur durch das Einwirken des Dritten – nämlich des Maklers – zustande kommt und in eine Kauf- und Verkaufsentscheidung mündet.

Dabei ist es mit einer einfachen Besichtigung bei weitem nicht getan. Sehr häufig hören wir doch die Argumente, sowohl von Käufern, als auch Verkäufern, dass sie nicht gedacht hätten, wie viele Dinge rund um die Immobilie und deren Verkauf zu beachten sind, um rechtssicher das Geschäft vorzubereiten, um es dann letztendlich zur Beurkundung beim Notar zu bringen.

Soll nun das Bestellerprinzip tatsächlich kommen, wäre der Makler ja gezwungen, Partei zu ergreifen – wie soll es anders gehen. „Wer bestellt, bezahlt und bestimmt die Musik.“ Da häufig der Verkäufer bestellt, wird er diktieren und der Makler dem Diktat folgen. Na dann „armer Käufer“, der ja eigentlich geschützt werden soll. Ganz abgesehen davon, dass die Maklerprovision sicher in den Kaufpreis eingebunden wird. Wer ist dann wieder der Profiteur? Väterchen Staat, denn die Grunderwerbssteuer richtet sich ja nach dem Kaufpreis.

Fazit also liebe Kollegen – wehret den Anfängen, zeigt Flagge, vermittelt in euerer täglichen Arbeit das wahre Bild des Maklers.

Und zuletzt an die Adresse der Politik: Ein guter Makler hat noch nie Probleme gehabt, einen für ihn auskömmlichen, für die Parteien akzeptablen und seiner Leistung angemessenen Lohn zu erhalten. Qualität hat in unserer Branche seinen Preis und zufriedene Kunden sind bereit, diesen zu zahlen. Trotz allen „Unkenrufen“ der Politik zum Trotz.

Hans-Peter Dietrich

Vorsitzender des Rings Deutscher Makler

Landesverbandes Sachsen

Statement Dr. Wulff Aengevelt zur geplanten Ausweitung des Bestellerprinzips

Düsseldorf, 17. August 2018
Statement
Wulff Aengevelt: „Das vom Bundesjustizministerium auch beim Immobilienkauf geplante Bestellerprinzip ist falsch.“

Mit dem als Alibi vorgeschobenen Argument, Wohnen für breite Kreise erschwinglicher zu machen, kam es zunächst zur Einführung der Mietpreisbremse sowie des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermietungen. Letzteres bedeutet, dass allein derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Beide Maßnahmen haben das Wohnungsangebot nicht um eine einzige Einheit vergrößert, sondern die Erhaltungs-, Nachqualifizierungs- und Wohnungsneubaubereitschaft bundesweit und insbesondere in mit peisauskömmlichem Wohnungsangebot chronisch unterversorgten Wachstumsregionen noch erkennbar verringert. Deshalb sind wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert beide Maßnahmen in bezug auf ihr deklariertes Ziel kläglich gescheitert.

Uneinsichtig zündet das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen mit Ankündigung der Verschärfung der Mietpreisbremse und Plänen zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf.

Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen? Zeitnah wirksame Hilfe kann nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot gewährleisten. Nur so nimmt der Modernisierungswettbewerb und -druck im Interesse der Mieter zu und nur so kommt die Dämpfung des Mieterhöhungstrends durch vermehrte mieterseitige Auswahlmöglichkeiten zustande. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend ein.

Makler als weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“
Hinzu kommt, dass mit dem Bestellerprinzip bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien aufgegeben. Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich eben nicht der einseitige Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater etc. Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines „Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen. Das Bestellerprinzip wäre das intendierte Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.

Preistreiber Grunderwerbsteuererhöhungen
Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums ist umso verwerflicher angesichts der Tatsache, dass der Staat bzw. die große Mehrheit der Bundesländer selbst Preistreiber der in der Regel über 10% hohen Transaktionskosten beim Immobilienkauf sind: Mit Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86% von seinerzeit 3,5% auf 6,5% z.B. in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich die Erwerbsnebenkosten binnen kurzer Zeit so dramatisch erhöht, dass daraufhin tausende von privaten Schwellenhaushalten nach jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistng den Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben müssen oder ihn wegen zwischenzeitlicher Boden- und Baupreissteigerungen überhaupt nicht mehr leisten können.

Wie sozial ungerecht die Grunderwerbsteuererhöhung der öffentlichen Hand
ist, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Kaufpreis
von EUR 300.000 für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine
Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der
Grunderwerbsteuer von EUR 10.500 (Steuersatz: 3,5%) auf EUR 19.500
(Steuersatz: 6,5%), also Mehrkosten von EUR 9.000. Diese sind in der Regel
allein durch Eigenkapital sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen. Nimmt
man – optimistisch – eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche
Sparleistung von EUR 5.000 an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei
Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist.

In dieser Zeit steigen indessen auch sowohl die Grundstücks- als auch die
Baukosten. Geht man hier – bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent
der Gestehungskosten p.a. aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von
EUR 6.000 pro Jahr, d.h. mehr als die jährliche Sparleistung.
Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, sondern er
fällt – insbesondere für Schwellenhaushalte – komplett aus. Das ist im höchsten
Maße unsozial, hemmt die Eigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen
und verhindert den eigentumsbildenden Entlastungseffekt („Sickereffekt“) des
Wohnungsmarktes!

Statt also weitere Nebelkerzen zu zünden, sollte die Bundesregierung ihren
Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den
Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien endlich wieder auf den
bundeseinheitlichen Satz von 3,5% zurückgesetzt wird und damit – z.B. bis zu
einer nach individueller Immobilienart vernünftigen Kaufpreisobergrenze –
den privatgenutzten Immobilienkauf effektiv günstiger macht.
Des Weiteren müssen Bund, Länder und Kommunen vorrangig den
preisgedämpften Wohnungsbau durch gezielte entsprechend zweckbestimmte
Verkäufe ihrer Wohnungsbaugrundstücke anregen und z.B. die Errichtung von
preisgedämpften Wohnungen zur Auflage anderweitiger Baugenehmigungen
machten. Außerdem sind in Regionen mit Wohnraumunterversorgungen bei
den Baugenehmigungsbehörden zeitlich limitiert Task-forces einzurichten, die
Wohnungsbauanträge vorrangig bearbeiten.

Abschließend noch ein kritisches Wort zum Argument des Ministeriums, dass
das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der
finanzierende Erwerber diese über die dann auch höhere Finanzierung wieder
zurück. Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite
basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach
einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten
Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten. So wie
Grunderwerbsteuer, Notar- u. Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision
bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, wird ebenso wenig die
via Bestellerprinzip zur Verkäufermaklerpovision mutierte
Käufermaklerprovison nun plötzlich etwa Bestandteil des Beleihungswertes.
Auch hier irrt das Justizministerium also gewaltig.
Solange die Bundesregierung kein schlüssiges Programm verabschiedet, in
den Gebieten mit Wohnraumunterversorgung zumindest zeitbegrenzte
Investitions- und oder Steueranreize für die nachfragegerechte Ertüchtigung
und den Neubau preisgedämpften Wohnraumes zu schaffen, läuft sie an der
überfälligen Problemlösung weiter vorbei. Zudem wird die Zuwanderung von
Fachkräften gerade in ohnehin wohnraumknappen bis -unterversorgten
Wachstumsregionen behindert. Hierdurch wird das Wirtschaftswachstum
gehemmt und zahlreiche weitere Negativeffekte gesetzt.

Nur die Beschleunigung der zeitnahen Bestandssanierung und gezielter
Wohnungsneubau im preisgedämpften Miet- und Preissegment liegen im
Interesse breiter Bevölkerungskreise. Dagegen sind offensichtlich ideologisch
motivierte Bremsmanöver fachlich eklatant falsch und damit Nebelkerzen, um
von der fehlenden Problemerkennung und Problemlösung abzulenken:
Wer im Wohnungsbau heute noch falsch bremst anstatt überfällig richtig zu
beschleunigen, ist gesellschaftspolitisch ein gefährlicher Falschfahrer, vor dem
im Interesse des Gemeinwohls deutlich zu warnen ist.

Weitere Informationen:
AENGEVELT IMMOBILIEN
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Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
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